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土地市場回暖放緩 房企拿地態(tài)度謹(jǐn)慎

來源: 時(shí)間:2019-07-01 18:01:36 瀏覽次數(shù):

    今年3、4月,土地市場一改年初的低迷,迎來“小陽春”。5月,在一些典型城市,尤其是熱點(diǎn)二線城市,雖然土地市場的熱度依然延續(xù),但整體地價(jià)漲幅收縮明顯、一些房企開始放緩拿地節(jié)奏。
    業(yè)內(nèi)人士表示,房地產(chǎn)市場調(diào)控一直沒有放松。在當(dāng)下的政策環(huán)境下,預(yù)計(jì)典型城市的土地市場會有所降溫。
    土地市場“小陽春”開始降溫
    中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心發(fā)布的《中國300城市土地市場交易情報(bào)》顯示,今年5月,全國300個(gè)城市共成交土地2130宗,環(huán)比增加8%,同比減少5%;成交土地面積9058萬平方米,環(huán)比增加11%,同比減少4%。其中,住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)783宗,環(huán)比增加18%,同比增加20%;成交面積3815萬平方米,環(huán)比增加17%,同比增加18%。
    在土地出讓金方面,全國300個(gè)城市的土地出讓金總額為4915億元,環(huán)比增加17%,同比增加 52%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)出讓金總額為4223億元,環(huán)比增加15%,同比增加57%。
今年,土地市場升溫始于二線城市。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看,這種態(tài)勢目前依然明顯。5月,全國土地出讓金排名前20城市的成交總額為2707.4億元,二線重點(diǎn)城市占得20城中的13席。其中,杭州以265.7億元位居榜首。另據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年前5個(gè)月,杭州土地出讓金超過千億元。在榜單的前十名中,有7個(gè)城市位于長三角區(qū)域。
    在二線城市領(lǐng)跑土地市場的同時(shí),一線城市的土地供應(yīng)開始放量。從今年前5個(gè)月的土地供應(yīng)情況來看,在北京、上海、天津、重慶、廣州、南京、成都、深圳、杭州、武漢10個(gè)重點(diǎn)城市中,北京、上海、天津、武漢同比均有15%以上的增幅。其中,上海增幅最高、達(dá)到74%,北京則為17%。在北京,5月28日一天內(nèi)出讓了4宗土地,總成交金額約為97億元。
    相比土地出讓面積、成交金額的增加,值得關(guān)注的是,5月土地平均溢價(jià)率的同比、環(huán)比均有所下降。統(tǒng)計(jì)顯示,全國300個(gè)城市的土地平均溢價(jià)率為20%,較上月減少5個(gè)百分點(diǎn),較去年同期下降7個(gè)百分點(diǎn)。從上海土地成交情況可見一斑。今年5月,在上海入市的10宗地塊中,9宗以底價(jià)成交。類似的情況也發(fā)生在北京。在5月28日北京4個(gè)地塊的競拍中,編號為2019-007的孫河地塊吸引了10家開發(fā)商競爭,最終溢價(jià)率達(dá)23.32%。在另外的1宗住宅公建混合用地和2宗商辦用地的競拍中,報(bào)名參拍的企業(yè)均只有1家,最后都以底價(jià)成交。
    中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心的相關(guān)研究報(bào)告指出,北京、上海、天津等10個(gè)重點(diǎn)城市今年5月住宅用地成交總量雖較上月有20%的增幅,但土地出讓金的總額為1043億元,環(huán)比有小幅減少。
    業(yè)內(nèi)人士表示,5月土地市場溢價(jià)率迎來今年首降,說明前幾個(gè)月持續(xù)高熱的土地市場得到緩解。也可以看出,面對樓市出現(xiàn)的升溫苗頭,各地持續(xù)調(diào)控的決心。同時(shí),也預(yù)示著接下來幾個(gè)月內(nèi)土地市場開始降溫。
    多方調(diào)控致房企謹(jǐn)慎拿地
    “土地市場逐漸降溫應(yīng)該是多方面因素綜合影響下的結(jié)果?!蹦逞芯繖C(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,調(diào)控不放松、限價(jià)房大量入市、房企資金回籠等因素都影響著土地市場的走勢。
     今年4月,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對6個(gè)房價(jià)、地價(jià)波動幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示。5月,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部又對近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅均超過2.0%的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,連續(xù)的預(yù)警提示體現(xiàn)了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)和穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控決心,亦是“房住不炒”政策思路的體現(xiàn)。這將有助于后續(xù)各地穩(wěn)房價(jià)政策的出臺。
    數(shù)據(jù)顯示,今年以來,蘇州土地市場3次拍出百億元級土地。1月,出讓10宗地塊,總金額達(dá)到129.19億元;2月,7宗地塊總成交價(jià)98.25億元;4月,5宗涉宅地塊以134.53億元成交。
    為了防止“小陽春”入夏,蘇州市政府連續(xù)出臺多項(xiàng)調(diào)控措施。其中,被稱為“511新政”的《市政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的補(bǔ)充意見》對房屋限售、土地報(bào)價(jià)規(guī)則等多個(gè)方面進(jìn)行了調(diào)整。在土地出讓報(bào)價(jià)方面,將土地出讓報(bào)價(jià)條件由定值調(diào)整為區(qū)間設(shè)置。將土地競價(jià)超過市場指導(dǎo)價(jià)10%(不含10%)需工程竣工驗(yàn)收后方可申請預(yù)售許可的規(guī)定,調(diào)整為超過市場指導(dǎo)價(jià)5%~10%需工程竣工驗(yàn)收后方可申請預(yù)售許可。
對此,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,土地價(jià)格一旦超過市場指導(dǎo)價(jià)的5%,工程就必須在竣工驗(yàn)收后才可申請預(yù)售許可證。這一規(guī)定將增加開發(fā)商的資金約束,也讓其在拿地時(shí)更為理性。
    在各地加強(qiáng)調(diào)控的同時(shí),房企拿地的節(jié)奏也有所放緩。據(jù)悉,旭輝集團(tuán)已經(jīng)要求區(qū)域公司暫停在公開市場拿地。何時(shí)重啟,仍待集團(tuán)通知。對此,旭輝集團(tuán)表示,目前,土地市場過熱,不符合行業(yè)發(fā)展的大趨勢,平穩(wěn)的市場應(yīng)該是未來較長一段時(shí)期的主基調(diào)。公司土地儲備獲取相對充足,可滿足近期發(fā)展所需。
    一些龍頭房企也放緩了拿地節(jié)奏,包括融創(chuàng)、恒大、萬科、新城等。數(shù)據(jù)顯示,今年5月,恒大新增土地價(jià)值為18億元,比前4個(gè)月的平均值下降63%;新城、中海的降幅則超過80%。
    業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,標(biāo)桿房企放慢拿地腳步,一方面反映出企業(yè)對于土地市場風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)估;另一方面也表明今年一季度過后,企業(yè)新增的土地儲備在今年上市銷售的難度較大。因此,規(guī)模較大的企業(yè)的拿地積極性也有所降低。
    近日,監(jiān)管部門收緊了部分房企在公開市場融資。雖然有房企對此予以否認(rèn),但融資收緊并非空穴來風(fēng)。同策研究院數(shù)據(jù)顯示,今年5月,其監(jiān)測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)367.99億元。相較于今年4月,融資總額下降52.07%,創(chuàng)2019年以來歷史新低。同時(shí),部分拿地較為積極的房企發(fā)行的債券、ABS(資產(chǎn)擔(dān)保證券)被暫停。對于房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資亂象,中國銀保監(jiān)會明確要求嚴(yán)查。
    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在土地、房價(jià)有升溫跡象的時(shí)候,融資收緊也是對房地產(chǎn)市場升溫的預(yù)警。預(yù)計(jì)房企也會加強(qiáng)拿地的資金審核力度。
對于近期出現(xiàn)的熱點(diǎn)城市調(diào)控力度增加、金融監(jiān)管趨緊等現(xiàn)象,嚴(yán)躍進(jìn)表示,房企拿地還會保持謹(jǐn)慎。獲取高價(jià)地或地王的情況可能很難再見到。隨著房價(jià)走勢平穩(wěn),資金面的調(diào)整也將根據(jù)市場具體情況來定。從房價(jià)和土地市場走勢來看,一線城市將繼續(xù)企穩(wěn),東部二線城市后續(xù)或?qū)⒊掷m(xù)降溫,其他地區(qū)的二線城市以及三四線城市的成交量或面臨調(diào)整壓力。
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